Uitstel is niet altijd afstel: Stijgende huizenprijzen leiden tot uitstel van nieuwbouw en dat is maar goed ook

De maatschappelijk onvrede over het functioneren van de woningmarkt is groot. Sinds het dal in 2013 zijn de huizenprijzen gemiddeld in Nederland met 80% gestegen. De prijzen in de regio Amsterdam zijn in die periode echter 120% gestegen, 40% meer dan het landelijk gemiddelde, net als in een aantal andere grote steden. De oplossing van dit probleem van hoge huizenprijzen wordt veelal gezocht in grootschalige nieuwbouw. Op het eerste gezicht maken prijsstijgingen nieuwbouw ook aantrekkelijker voor projectontwikkelaars in het bezit van bouwrijpe kavels. De nieuwe huizen kunnen immers goed worden verkocht. In de praktijk blijkt nieuwbouw echter nauwelijks te reage- ren op hogere prijzen. Veel commentatoren vermoeden dat hier sprake is van marktfalen: project- ontwikkelaars trachten vastgoedprijzen op te drijven door het aanbod te beperken. Dit vermoeden leidt al snel tot pleidooien voor krachtdadig overheidsingrijpen. De NMa is in dit verband een onder- zoek gestart naar de monopoliemacht van projectontwikkelaars en grondboeren, zie de voorstudie van Van der Krabbe (2021). In dit artikel voeren wij u mee naar een vreemde wereld waarin het uitstel van nieuwbouw juist een volstrekt rationele reactie is van projectontwikkelaars op de stijgende huizenprijzen, zie Lange en Teulings (2021). Dit geldt zelfs als zij in volledige concurrentie met elkaar staan, zodat hun beslissing om al dan niet te bouwen geen invloed heeft op de prijs die zij zelf voor die nieuwbouw kunnen krijgen. Het is zelfs nog vreemder. Dit uitstel is niet alleen rationeel vanuit het gezichtspunt van de naar winst strevende belegger. Het is ook vanuit maatschappelijk oogpunt wenselijk. Sterker nog: een vooruitziende overheid zou nieuwbouw vermoedelijk nog meer vertragen dan de naar winst strevende projectontwikkelaar toch al doet.